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上半年北京二手房網簽超7萬套 市場將長期趨穩
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2019-7-2  出處:網絡
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  今年春節后,北京二手房市場短暫回暖,部分需求重新釋放,市場熱度上升,3月成交量創新高,迎來“小陽春”。不過,貝殼研究院、中原地產、我愛我家等機構的統計數據顯示,隨后北京二手房市場還是進入下行通道,上半年的整體量價也與2018年保持在同一水平線上,市場持續保持平穩。業內人士表示,下半年北京二手房市場整體趨穩的態勢不會改變。

二手房市場不熱,上半年網簽72603套

  據貝殼研究院、我愛我家研究院、中原地產統計數據顯示,今年上半年北京全市二手住宅網簽總量為72603套,環比下降5.42%,同比下降5.27%。單看上半年數據,今年上半年的網簽量為2015年以來的最低。


  以半年數據而論,據我愛我家研究院統計,2010年以來,北京二住宅交易經歷了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次則是2017年下半年,其間北京二手住宅半年網簽量都在7萬套以下。2018年以來,北京二手住宅網簽量連續三個半年,穩定在7萬多套,市場同樣較為冷清,但穩定性卻是北京歷史之最。

  單月網簽量上,今年北京二手住宅網簽量自今年3月后呈明顯下滑趨勢。其中,6月網簽量為11778套,環比下降14.43%,同比下降25.58%。3月-6月網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套,連續降溫趨勢十分明顯。

  中原地產首席分析師張大偉認為,在今年上半年,北京樓市的確出現了明顯“小陽春”現象,但主要成交量集中井噴在3月-4月,后續因為公積金國管政策等因素,市場再次出現退燒現象。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂則表示,與去年同期相比,今年上半年限競房的供應對二手房市場有明顯分流影響,比如限競房集中的大興及昌平區域,今年上半年二手房成交分別同比下降20.6%和33.1%。

上半年二手住宅均價56825元/平方米,環比波動幅度不足1%

  在房價方面,據我愛我家研究院統計數據顯示,今年上半年,北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米,環比上漲0.85%,同比上漲0.78%,波動幅度不足1%,價格走勢平穩。

  值得注意的是,2018年上半年以來,北京二手住宅的半年交易均價始終保持在5.7萬元/平方米左右,環比漲跌幅分別為-2.48%、-0.07%、0.85%,波動幅度均在3%以內。而在此前,北京二手住宅的半年交易均價波動幅度都在3%以上,甚至超過20%。因此,北京二手房價格自2018年以來已進入歷史最穩定的時刻。


2015年-2019年北京二手住宅交易均價半年走勢(元/平方米)

數據來源 我愛我家研究院

  值得一提的是,2018年至今,北京二手房市場支付結構呈商業貸款比例回升、市管公積金占比萎縮的趨勢。我愛我家研究院統計數據顯示,今年上半年北京的二手住宅交易中,使用全款、商業貸款、國管公積金、國管組合貸款、市管公積金、市管組合貸款的占比依次為30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。與2018年下半年相比,變化最大的是商業貸款和市管公積金,其中,商業貸款的占比擴大8.3個百分點,市管公積金占比收窄11.36個百分點。而在2017年“3·17新政”后,北京二手住宅交易中商業貸款占比從一半驟降到25%以下,同時市管公積金占比一度從20%以下上升到30%以上。

  之所以出現這一變化,我愛我家研究院分析認為, 2018年下半年,市管公積金新政實施后,市管公積金占比連續大幅下降,今年上半年已不足10%,商業貸款占比則重新回到了30%以上。此外,今年上半年,國管公積金的占比也在逐月萎縮,其交易占比1月-6月從5.49%收窄至2.09%。顯然,今年上半年出臺的國管公積金新政也產生了較明顯效果,市場的杠桿風險大幅降低。

業內:后期均價不具備持續上漲的條件

  那么,今年下半年北京二手房市場將呈現什么發展態勢?對此,我愛我家研究院分析認為,在當前形勢下,北京樓市從嚴調控必將持續,未來北京房地產市場將是“穩”字當頭。不過,6月北京二手住宅網簽量已下降到萬套左右,未來止跌回升的可能性很大,預計下半年市場有一定的回溫,單月量價也會有一定的上下波動,但長期趨勢仍將是平穩。

  58安居客房產研究院首席分析師張波表示,今年以來,北京的調控政策沒有放松,同時加大了對于房地產市場亂象的打擊力度,房地產市場的整體穩定性較好,預計下半年北京二手房市場整體趨穩的態勢不會改變,購房者選房的周期還將持續拉長。

  房價方面,許小樂指出,北京二手房均價止跌上揚,但均價漲幅相對溫和,今年二季度均價較去年四季度低點略有上漲,與去年同期基本持平。從6月均價來看,環比已小幅回落0.6%,同比回落0.48%,后期均價不具備持續上漲的條件。
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