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劉曉博:樓市最大的懸劍轟然落下!
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-4-18  出處:中財網
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  這個周末投資領域最引人注目的事件,不是一季度GPD增速公布,也不是“多哈石油會議”的臨近,而一則來自溫州的樓市新聞。

  據新京報、溫州日報等多家媒體報道,近期溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期,在居民前往國土部門續約的時候發現,費用竟然高達當前房價的三分之一。一套價值300萬元的房子,土地續約費用竟然高達100萬元。

  此消息一出,舉國震驚。很多人都表示,這個費用遠遠超出了心理預期,會影響自己未來購房計劃。一、 那么,“溫州土地續約事件”是怎樣產生的,法律上又是怎樣規定的呢?讓我們簡單回顧一下。

  在中國數千年歷史上,多數時候都實行的是土地私有制。所以,不動產問題比較簡單,如果有糾紛也主要發生在私人之間。1949年之后,土地、房屋的產權全部收歸國有、集體所有。于是,產權關系發生了重大變化。

  上世紀九十年代開始,國家決定啟動商業化的房地產行業,但城鎮建設用地國有化的性質沒有改變。于是,土地使用權就出現了劃撥、出讓兩種轉讓方式。政府、軍隊、公用事業等用地屬于劃撥,沒有使用年限;而居民、企業獲得土地的方式為出讓,有使用年限。

  早期的商品房開發中,在70年年限之內,各地出現了多種處理方式。比如此次溫州到期的房子,開發商為了節省成本就選擇了20年的土地使用年限。在其他城市,還有30年、40年、50年等多種“版本”的商品房出現。這些房子,將陸續面臨土地到期的問題。

  2007年3月修訂通過,2007年10月起實施的《物權法》,關于房屋和土地有以下規定:
  第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。  第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

  也就是說,房屋的所有權是永遠歸業主所有的,而房屋下面的土地是國家的,存在使用期限問題。如果是住宅,將獲得優先保護,可以自動續期。如果是非住宅,則存在多種可能。

  對于“自動續期”,一般的理解是:國家必須給續,不用去辦理,只用象征性交費。

  但2007年8月通過的《城市房地產管理法》又規定:
  第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。

  于是,同樣在2007年公布的兩部法律,在條文理解上存在某種沖突。《城市房地產管理法》對于土地到期的規定,顯然不是“自動續期”,需要房屋業主提前一年申請,如果不申請的,土地使用權由國家無償收回。

  但問題來了,房屋是不能搬動的。房屋的產權是永遠歸屬私人所有的,國家即便收回了土地使用權又能如何?因此,有法律學者認為,鑒于《物權法》是更基本的法律,其地位明顯高于《城市房地產管理法》,所以可以這樣理解:你的房子土地使用權到期之后,如果房屋自用,則不用去辦理續期,國家也無法拆除你的房子。這時候,你房屋下的土地就近似于無償劃撥。但如果你要轉讓、繼承,或者抵押,就需要辦理土地續期,也就是要繳納新一輪土地使用費了。

  如果選擇補交地價,怎么計算呢?對于續期的土地,一般通過基準地價來計算土地出讓金,也就是正常的市場價格。如果政府參照附近土地拍賣價格來推算,則一線城市的續約價格可能將遠遠超過溫州的“占房價的三分之一”,弄不好會“占房價的一半以上”。

  比如北京市中心一套價值2000萬元的房屋土地到期,續約價格如果參照市場價,也許要繳納1000萬的費用。這是非常令人恐怖的事情。它不僅遠遠超越了大家的預期,也超越了大家的承受能力,成為樓市頭頂上的一把懸劍。二、據報道,目前溫州官方對這一問題的表態是:一是積極向上面反映,這個制度需要頂層設計,地方政府突破不了,到目前為止還沒有收到很明確的答復;二是在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案,目前已著手起草政策建議的初稿,近期會組織相關人員進行討論后提交給上級,妥善化解這類問題;三是對于現在想要續期的市民,我們隨時歡迎,并給予優先辦理。

  也就是說,問題可能存在某種轉機。

  對此,我的看法如下:
  1、土地所有權、使用權的設定,對于國家來說,說到底無非是一個稅收問題。如果國家把產權賦予個人,則可以激活民間創造財富的熱情,而國家可以通過稅制設計實現持續稅收。如果想通了這個問題,不妨先從城市建設用地入手,將房屋下面的土地所有權無償贈與個人、企業。于是,所謂土地使用權到期問題也就不存在了。國家對所有不動產征收物業稅,稅率根據政府實際開支調整。

  2、若暫時不能實現上述設想,則應該通過國家層面立法方式,盡快對土地使用權續期問題的細節加以明確。否則,在樓市去庫存的關鍵時刻,“溫州事件”將嚴重打擊大家的購房熱情。

  3、應尊重2007年版《物權法》的規定,承認“自動續期”。也就說,如果到期的時候業主不主動申請續約,則國家默認這套房子自用,不強拆,不強征收土地使用費。如果業主希望出售、繼承或者抵押,這時候才需要補交地價。

  4、對于主動續約的房屋,土地使用費的交費方式盡量多元化,可以按年繳納,也可以一次性繳納。對于一次性繳納的,給予較大折扣。盡量藏富于民,而不是雁過拔毛。
 













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