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房地產去庫存與宏觀經濟之關系
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-4-1  出處:浦東時報
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  關于房地產去庫存與宏觀經濟之間的關系,我一直在思考,大概總結了幾個方面,和大家做一些交流。

  理性看待“去庫存”

  首先說說對于現在大家熱議的“去庫存”這個問題的個人看法。

  我覺得,目前對這個問題的看法可能還是存在比較大的差異。現在這個話題非常敏感,似乎作為一個重大的任務提出來了,然后各個方面聞風而動,要促使房地產去庫存。事實上,我們還是應該先從現在的庫存情況來分析問題。

  第一個,到去年年底的時候,全國房地產待售面積是7.2億平方米。如果把在建的計算進去,大概現在的總體庫存是在40億到50億平方米。

  還有一種算法,就是把土地購買了以后,即將要建住宅、還沒有建的,但是建造可能性很大的也算進去。可能會有七八十億平方米的面積。

  要建未建的,目前來說只是一個潛在的、可能由于種種原因推遲建設,或者是拉長建設步驟的,這只能說是一種潛在的問題。我們要關注的是前面兩個數據,從7.2億平方米來看,還算不上大問題,因為去年出售面積就達到12.8億平方米。2013年的時候,曾經達到一年銷售13億平方米,所以7.2億平方米壓力還不太大。

  但是,四五十億的庫存是需要關注的。目前政府在各個方面進行推動,采取了一系列的措施,推出了“組合拳”。同時我們也注意到,銀行在按揭貸款的投放上也比較積極。今年年初,有一個現象沒有出現,就是在前三年曾經出現過的年初按揭貸款遇到很大障礙,放不出去的狀況。我在銀行工作過,經常有一些朋友親戚或者更遠的人打電話過來說,在12月份就簽了按揭貸款合同,到了3月份還不放貸款,這種現象前些年非常普遍。銀行在按揭貸款上非常保守,是有幾方面的原因:首先是按揭貸款不賺錢,而且年初的時候因為有存貸比的管理,更多的信貸資源投向了企業,尤其是年底結存了很多需要照顧的大客戶,像這種小貸款,能推就推,通常三四月份才能解決這個問題。這樣往往會使得按揭投放的數量受到影響。但是現在不一樣,局面大為改觀,流動性多了,存貸比也沒有了,銀行要找到很好的資產很難,很多能找到愿意出高價讓銀行貸款的,銀行也不敢投,按揭貸款就變成了不錯的投向,所以商業銀行是比較積極的。一到二月份,尤其是1月份,信貸天亮了,按揭貸款放的比較多,一改前些年一二月份按揭貸款投放總量偏低的狀況,這就促進了一二月份房地產成交量比較大的狀況。而這一點,對于未來庫存的消化是比較好的。

  同時,我們也看到,房地產的投資在2014年已經出現了明顯下滑。投資從2013年底的20%到2014年底的10%,再到2015年底的1%,比例迅速回落。投資回落后,房地產新開工面積也持續回落,一直是負增長。去年年底大概有15%的負增長,這使得未來庫存增長速度放慢。去年年底的時候,庫存增加是比較有限的。關于庫存,我還想說一下,看房地產的庫存和看處理產能過剩,我覺得應該要區別開來。房地產庫存現在來說確實存在,但是也不要加以無限夸大,似乎這個問題解決起來非常困難。從更大更遠的角度來看,畢竟中國城鎮化水平還是偏低的。嚴格地說,城鎮化的水平只有45%,稍微寬松一點,把外來人口計算在內可能也就是50%,到了“十三五”規劃末期可能要達到60%。60%的城鎮化,在國際上發達國家來看,還屬于比較低的水平,還會有非常多的人口流向城市。

  因此,我們看房地產庫存的時候,還是要比較理性,不要把它看成是洪水猛獸,到處都說壓力山大,這就容易在決策上形成許多偏差,對去庫存需要的政策方向以及政策力度產生影響。

  現在不同的城市差異比較大,我覺得這中間,特別需要關注三四線城市。這些地方事實上有很多庫存是無效庫存。2009年的時候,大量的投資涌現,一方面是融資平臺基礎設施類的投資,還有一類就是房地產投資。房地產投資中增速最快的就是三四線城市,因為一方面融資便利,另一方面也是經濟增長的需要。這樣,三四線城市在那個階段就做了一件非常不好的事情——把土地大量賣出去。開發商一算,土地這么便宜,造了房子之后,只要賣兩三層,錢就可以賺回來了,至于之后的房子賣得掉賣不掉也無所謂了……因此,這些房子就留在那里,地方政府現在去想辦法處理。但是,這種住宅是有效需求嗎?可能五六十年都賣不掉。城市化當中還夾雜著大城市化,三四線城市在城市化過程當中的機遇是不多的,主要是一二線城市以及和一二線城市靠的比較近的小城市,很多三四線城市未來相當多的庫存都是無效的。在觀察庫存的時候要留意,保守估計有一到兩成庫存是無效庫存。這中間還有一點,就是去庫存和促投資需要聯合,不要說整個一股腦去庫存。事實上,我們在很多地方還是需要有投資,比如說幾個主要的一線城市,現在缺的是增加土地供應,盡快投資,增加供給,但這方面還是比較弱的。

  還有一個問題,就是一線城市確實需要抑制泡沫,因為房價的上漲會對其他城市產生一個推動效應。所以,還是需要抑制一線城市所出現的泡沫。但在這中間,又要注意去泡沫、抑制泡沫的過程,不要簡單的和去杠桿結合在一起。在我個人看來,房地產金融領域,恐怕需要非常謹慎地看待去杠桿,整個中國的經濟杠桿率較高,現在又進一步走高,在政府、企業、居民中間,居民的杠桿率是比較低的,我們的發展方向是企業的杠桿要降下來,地方政府有些杠桿需要降下來,但是居民的杠桿應該上去。居民的杠桿上去靠什么?主要還是按揭貸款,最終是居民按揭貸款在整個融資中的比例明顯上升。一組數據顯示,前些年,按揭貸款在銀行的整個信貸余額中的占比,大概是在13%—15%,開發商貸款占6%,加在一起占信貸余額的20%。但是從目前來看,按揭貸款的增速明顯加快,到了去年年底的時候,比例已經到了15%以上。房地產信貸在整個信貸中的占比在上升,而在利率市場化背景下,未來我們認為這個比例繼續上升是大概率事件。從各國來看,尤其是與發達國家對比,這個比例是偏低的,還有比較大的發展空間。

  去庫存與宏觀經濟的關系

  去庫存對于經濟的影響,我覺得非常大。討論房地產投資和經濟整體運行的關系,我們看到一個數據:固定資產投資中,房地產投資的占比,長期是在20%左右,有五分之一左右上下波動。去年年底比例下降,從20%降到10%,從10%降到1%,只占17%的比重。但是其對投資的間接影響很大,房地產投資對制造業的投資、對服務業的投資,都會有比較大的影響,尤其是影響到十幾個行業。直接和間接的影響加在一起,就影響了固定資產投資接近50%。所以當投資持續回落的時候,固定資產投資明顯下降,毫無疑問。

  從這一點來看,回顧一下最近幾年經濟增長,事實上壓力比較大的是2014年到2015年。2012年是溫家寶總理任期最后一年,兩年的GDP增速都在7.7%,2014年開始下行,因為房地產投資增速從2013年年底的20%,到2014年下降了10個百分點,這對于整個投資有非常大的影響。此外還有房地產對消費的影響,在2015年出現了非常好的回升。之所以這一年消費增速平穩且較快,還在GDP當中的比例有所上升,其中重要的原因就是房地產銷售。不過,房地產的投資從2015年開始下降。

  毫無疑問,短期經濟運行中最大的優勢就是房地產。中國作為一個發展中國家,一個城鎮化水平還比較低的國家,住房是最重要的消費品,也是價值最大的消費品,還是需求持續不斷增加的消費品,其對經濟影響大是正常現象。如果說我們的城鎮化率達到了75%以上,人均GDP達到發達國家的水平,到那個時候房地產還是這樣影響經濟,那就不正常了。現在是正常的、合理的,是規律的,也改變不了。

  所以有人說房地產“綁架”了中國經濟,這沒有意義。上世紀六七十年代美國什么行業最好?建筑業、基礎設施,這是美國當時的兩大支柱行業。我們認為,房地產投資出現了比預期好一點的變化,接下來不排除有波動的可能,但是出現房地產投資負增長的可能性已經很小。也就是說,可能有所波動,有所反彈,但是不大可能出現像過去那樣10%,甚至于20%這樣高的增速。而且這次的投資反彈,對其他投資的拉動、對于整個GDP的拉動力度沒有過去這么大。或者說,沒有像三四線城市投資來的那樣快且量大。道理很簡單,因為一二線城市房價高。投資需要計算金額,在一線城市造一幢房子可以在三四線城市造三四幢房子,哪個對經濟拉動比較大?所以,這次盡管出現反彈,對經濟企穩有好的作用,但是拉動大規模投資的可能性不大。有人問今年第一季度中國的GDP會不會暴漲,出現大幅度反彈?我說可能性不大,現在雖說已經出現了一些星星點點的轉好跡象,但是總體來看,下行的壓力還是不小的。






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