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如何用供給側改革思維去庫存?
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-4-1  出處:人民網
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  在目前的市場條件下,房子賣不出去,說明房子不被需要,或者房子質量有問題,或者房子價錢太高

  房地產去庫存這項政策自去年年底出臺以來的短短幾個月,深圳、上海房價狂飆,北京學區房已升到“宇宙價格”;房價上漲速度之快,幅度之大,令人驚愕。這一波一線城市房價的暴漲,跟此前去庫存的一系列政策是緊密相關的。我們可以來梳理一下,看看這一系列的去庫存政策是否符合供給側改革的思維。

  首先,去庫存本來就應該是供給側改革的一個重要的政策建議,但是,此前房地產去庫存的諸多具體政策,卻仍然是需求側思維。沈陽被叫停的大學生零首付購房政策就是一個最極端的例子:這項零首付政策針對大學畢業少于5年的新興工作群體。我們知道,大學剛剛畢業的年輕人,入門工資不高,財務剛剛獨立,此時是他們財力最緊張的時期。他們大多是租房,對購房沒有特別需求。而且他們對房價波動的風險是沒有足夠的抵御能力的。零首付政策創造出大學生的購房需求,是不可持續的需求,是大學生財力負擔不了的需求。房價只要下降5%,這些享受了零首付政策的大學生就可能產生放棄房貸的動機,因為市場上其他房子的價錢比他們要付的房貸低了5%。幸好這一政策被及時叫停,這不是去庫存,只是把庫存壓力從開發商手中轉移到銀行手中而已。總之,從降首付到財政補貼購房,再到今年一月銀行的天量房貸,這些刺激政策都屬于典型的需求側政策,而當前,面對暴漲的一線城市房價,上海、深圳又開始限購、限貸,想以此控制居民的購房需求,這仍然是需求側的政策。

  第二,我們要明確的是,去庫存的主體在于每一個微觀企業,而不是政府。換句話說,賣房子是每個房地產企業的事情,不應該由國家來幫忙賣房。在目前的市場條件下,房子賣不出去,說明房子不被需要,或者房子質量有問題,或者房子價錢太高。從供給側看去庫存,著力點在于供給方,也就是地產商。要把經營無能的低效地產商淘汰,從這個角度看,去庫存與去杠桿、去過剩產能、兼并重組,都是一致的。這些低效地產商往往是以債養債,杠桿率最高的,他們的產能往往是過剩產能,他們也是最應該被兼并重組,甚至破產的。不應該再創造無效的需求來補貼這部分無效的供給。

  第三,我們要知道,從供給側去庫存是長期政策,結構性調整。短期中,我們必須承受經濟調整的成本。這注定我們對于供給側發力后的政策效果的期待需要有耐心。兼并重組需要時間,破產需要時間,下崗再培訓、再就業需要時間。在我們等待的過程中,對經濟下行不能恐慌,經濟的周期性波動是全世界的共同現象。我們可以靜待市場消化庫存,調整結構,假以時日,經濟周期上行,結構調整完畢,我們就可以看到供給側政策的效果。反過來說,對于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

  最后,我們也應該從供給側看需求的創造問題。供給學派的老鼻祖薩伊認為,有效供給創造有效需求,有供給才能有需求。也就是說,要讓大學生產生購房需求,他們自身必須對社會有足夠的供給才行。他們在自己的工作崗位上貢獻自己的人力資本,轉換為社會合意的產品,給社會帶來有效的供給,他們自己也有足夠的收入,從而產生相應的對其他產品的需求。當然,要讓剛剛畢業的大學生通過自己的有效供給產生購房需求,這還有很長的路要走。







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