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樓市“去庫存”需合理做好“加減法”
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-3-9  出處:經濟參考報
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  全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森近日在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,針對房地產市場當前的去庫存機制,政策出臺的出發點與落腳點,應該是促進房地產持續穩定健康發展。對開發商而言,要主動在價格上“做減法”,品質上“做加法”,“等、靠、要”沒有出路。對政府而言,則應該從降低稅負等方面為企業減輕負擔。
  
  黃其森表示,當前市場上供應遠大于需求的高庫存城市主要是三四線城市。他認為,“高庫存城市,開發商如果只是等政府救市,一味‘等、靠、要’肯定沒有出路。開發商應放棄僥幸心理,該降價就降價,以價換量才能爭取主動,這是‘做減法”。
  
  在開發品質上,則要努力“做加法”。他表示,庫存再大的城市,依然有熱銷的樓盤。況且,房地產現在以及將來一段時間都是國民經濟的支柱產業。去庫存體現在供給側改革,開發企業就要從供給端刺激新需求、新市場,用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業需求。“看看存量二手房市場,可以得出結論,好房子太少了,而想改善住房的客戶大量存在。”
  
  黃其森認為,從政府層面出發,一方面“做減法”可推進降低交易環節稅費與交易門檻等;另一方面“做加法”,針對企業拆遷、配套難題,改善戶籍制度等提供幫助。他說,目前全國已有超過130個城市出臺政策,通過公積金新政、降低購置及交易稅費,推進房地產去庫存。“這些政策不妨視為‘做減法’,但只考慮短期效果,不利于長效機制。尤其是‘零首付’這類減法,我堅決反對。”

  在他看來,當前政府層面應該從降低房地產企業經營稅負等方面著手。“目前,各地執行的土地增值稅預征率普遍是在2012年、2013年房地產市場處于最好水平時定下的2%到6%不等。而今,絕大多數地方房地產利潤率已經嚴重下滑,甚至部分企業出現虧損,還是按原定的稅率確實讓企業不堪重負。”他建議各地結合當地房地產的經營狀況,確定合理的土地增值稅預征率。

  黃其森還告訴記者,對房地產企業在預售階段征收企業所得稅的計稅毛利率,目前大多是在前幾年房地產市場處于最好時期定下的15%至22%,個別地方甚至達到25%,他建議結合各地的房地產經營毛利率水平,適當降低計稅毛利率。“鑒于房地產開發實際情況,建議取消對房地產項目稅的預征,且之前明確超過預征水平繳納的土地增值稅和企業所得稅應退還企業,并明確退還程序和處理時限”。
  
  此外,黃其森還建議取消房地產企業的項目公司制。目前,各地政府通常要求房地產開發企業實行項目公司制,即“一塊土地,注冊一個法人公司”,哪怕在同一個城市,如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地,也需要成立幾個法人公司。他表示,“這樣,不僅增加了房地產企業的管理成本,也增加了房地產企業的稅收負擔(房地產不同開發企業之間的盈虧不能互相抵補)。建議允許房地產設立分公司,至少在同一省市可以設立分公司”。
  
  在談到近期一線城市房價波動的情況時,黃其森表示,“北京等一線城市地價漲幅較大,豪宅市場建議放開限購政策。”他認為,北京、上海、深圳等一線城市地價漲幅均在擴大,與貨幣寬松有直接聯系,但也有其合理性,畢竟這些地方有產業、高購買力人群、人口流入來支撐。(記者 高偉)










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