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年關沖量 新盤開賣價遠低于備案價樓市隱性降價
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2015-11-9  出處:深圳特區報
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  內容提要:關于樓市降價的消息時有傳來。筆者走訪調查深圳多個新盤后發現,深圳的樓市還未到可以稱之為“已經降價”的時刻。但不少現象,暗暗指向樓市隱性降價。例如與以往買房趕一期不同的是,不少項目后期推出的產品與一期價格基本保持一致,又比如近期推出的不少新項目 ……
  
  近期,關于樓市降價的消息時有傳來。筆者走訪調查深圳多個新盤后發現,深圳的樓市還未到可以稱之為“已經降價”的時刻。但不少現象,暗暗指向樓市隱性降價。例如與以往買房趕一期不同的是,不少項目后期推出的產品與一期價格基本保持一致,又比如近期推出的不少新項目一改頂著備案價格賣的態度,實際售價與備案價格之間出現明顯差距。

  新品沒降價,但與一期價格持平

  龍華新區無疑是今年領漲房價的代表區域。筆者近期走訪龍華新區多個項目卻發現,雖然目前龍華新區剛需房仍屬于供不應求的狀況,但開發商的定價卻講求“穩字訣”。

  在龍華某未開盤的地鐵剛需項目,不少置業者猜測該項目開盤均價會過4萬,有看房的市民猜測,“龍華的房價漲得這么厲害,我估計開盤價格可能會到5萬。”項目銷售人員則表示,“參考周邊的價格看,可能在4.2萬左右。”

  而在龍華房價標桿項目之一的星河傳奇,筆者發現,相比年初價格的大幅上漲,該項目均價已恢復穩定。4月份星河傳奇推出的87-128平方米產品,均價約為3.7萬/平方米;8月份該項目推出的80-105平方米產品,均價升至5萬/平方米左右,漲幅約為35%;而在10月底星河推出的50-66平方米帶精裝公寓產品,均價約為4.5萬/平方米,同時在售的89-106平方米剛需產品,均價約為5萬/平方米。

  與星河傳奇類似的樓盤在福田、寶安、龍崗等區亦有出現。龍崗宇宏健康花城今年多次加推,均價從2月份的2.3萬/平方米上漲至6月份的3.5萬/平方米,但9月份加推均價保持在3.5萬/平方米水平;福田寶能公館9月開盤均價為8.5萬/平方米,至10月加推均價仍為8.5萬/平方米;光明新區新地中央8月推出28-107平方米公寓產品,均價為2.36萬/平方米,至10月加推31-109平方米公寓產品,均價小幅下跌至2.30萬/平方米。

  深圳綜合開發院宋丁認為,10月的樓市號稱“銀十”,相對上半年比較平穩,延續第三季度市場開始收緊,這已經是大勢所趨,10月的成交量和平均價格都有所收緊,總體來說市場不好也不壞。雖然也有樓盤依然堅挺,但平均價格已經有所下浮。

  新盤理性開賣,實際價遠低于備案價

  “雙降”后的首個周末,深圳福田、羅湖、龍崗、寶安等區有近12個新盤開盤或加推,被稱為今年最強推盤潮。據深圳中原研究中心數據顯示,除了龍崗中心城萬科天譽廣場去化率為35%,其余11盤去化率都在6成以上,去化良好。

  但筆者發現,多數開發商定價相對保守,多數項目實際均價低于備案價。如南山恒裕濱城二期在規土委的備案價在9-14萬/平方米,開盤均價約為11萬/平方米;福田寶能公館備案價格在8.2-14.7萬/平方米,開盤均價為8.5萬/平方米;光明新區某樓盤的預售備案價為3.1-3.7萬/平方米,開盤均價在2.4-2.6萬/平方米;龍華新區某樓盤備案價在5.0-6.6萬/平方米,開盤均價為4.8-6.3萬/平方米之間。

  有業內人士認為,經濟下行、成交下滑以及年底走量等因素讓開發商的推盤壓力更大,樓市在加速調整中,開發商改變策略,加大力度走量。

  但美聯物業羅湖區及鹽田區營業董事袁新有認為,目前市場表現依然比較理想,成交量雖然有所回落,但看房者有增無減。

  美聯物業全國研究中心數據顯示,上周(10.26-11.1)一手住宅成交量1417套,環比上漲15.48%,較前期有所回升;成交均價為34226元/平方米,環比下跌5.22%。而據中指院百城價格指數,受高價樓盤入市影響,深圳10月新房住宅價格環比上漲3.49%,居全國重點城市之首。





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