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馬光遠:樓市崩盤說或表明住房短缺并沒想象中嚴重
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2014-3-4  出處:中國廣播網
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  據經濟之聲《央廣財經評論》報道,昨天有一份最新的調查顯示,2014年公眾最關注的社會話題,線下調查排在前三的依次是住房問題、穩定物價和收入分配,分別占63.3%、51.2%和48.6%。

  2014年初,一路高歌猛進的全國樓市突然出現“分水嶺”,一線房價高燒不退與三四線房價松動分化加劇、土地市場火爆不減與樓市疲態漸顯并存。有關房價下一步走勢的爭議,從來沒有像現在這樣激烈。總結來看,兩會代表委員聚焦在樓市的四大矛盾上:一二線熱三四線冷,分化是否將加劇?矛盾二:房價冷地價熱,漲勢是否在后面?矛盾三:銀行審慎開發商樂觀,房地產高投資還能走多遠?矛盾四:市場“焦灼”政策“淡定”,如何避免誤傷剛需?

  經濟之聲特約評論員、經濟學博士馬光遠對此評論。

  經濟之聲:最近,“房地產即將崩盤”的傳言充斥網絡,一些人預言,房地產甚至中國經濟“向下大拐點”已經形成,搞得人心惶惶。不過另一方面,我們也看到,全國房地產市場現分化,一二線城市搶地更加猛烈了。當前的樓市的情況到底怎樣?是否面臨著大跌的危險?

  馬光遠:2014年中國的房地產的確非常微妙,在經歷2013年的暴漲以后,很多指標都出現了明顯下降的趨勢,特別是過去維持房地產房價一直向上的很多因素都在發生變化,比如過去很多年房價上漲,貨幣因素起了很大的作用,但是由于美國QE的退出,包括我們自身貨幣政策的變化,貨幣在收緊。第二,經濟高速增長的周期基本已經結束,過去很多年房價的一部分上漲跟經濟的高速增長有關系。第三,從需求來講,現在三四線城市供應已經出現過剩已成共識。那么,一二線城市怎么樣?我們現在正在做一些長效機制方面的工作,比如信息聯網、不動產統一登記。但是說來說去,住房的短缺可能沒有我們想象的嚴重。

  所以,這種情況下,很多指標已經下降,包括1月份整個房地產的統計數據第一次出現了向下的趨勢;第二點銀行方面的表態也很謹慎;第三,一些地方出現了降價的趨勢,特別是這一次是對我們的政策面沒有任何變化的情況下,大家對房地產感覺到非常敏感,包括人民幣匯率出現下跌對房價的影響。因此,這種信號的確非常微妙,對于其中潛在的風險不可不防。

  經濟之聲:您的詞不是危險,而是微妙,對于風險需要關注了。我們看官方的觀點,全國政協委員、住建部部長姜偉新昨天面對一系列有關房價的提問,他只透露出四個字:“雙向調控”。就像是一個謎語的謎面,謎底還沒有揭曉。您如何理解“雙向調控”這四個字的含義?

  馬光遠:如果根據之前,特別是去年年底住建部年度工作透露出的一些信息,包括目前整個中國房地產的一些基本情況來看,雙向調控的謎底其實很簡單,也就是之前他們講的房子過剩的城市有房子下跌的風險,那么一線城市本身仍然要一直上漲,過去一直是這么強調的,也就是對一二線城市要注意增加用地的供應等等這些情況,三四線已經出現下跌的地方要注意下跌本身帶來的一些風險,所以,未來整個中國房地產如果是一個雙向調控的話,意味著中國未來的房地產走勢已經出現了明顯的分化,一二線可能還有上漲的趨勢,但是三四線本身已經在面臨下跌的風險。在這種情況下,房地產調控不可能一刀切,也就是要因地制宜,要根據各個城市本身房地產表現來制定相應的一些對策,這個情況可能是我們比較理想的一個情況。

  那么我們現在比較擔心的是什么呢?如果整體的房地產的預期開始逆轉,那么一旦逆轉,我們看到的不僅僅是三四線城市可能會下跌,那么一二線城市可能會停漲,如果一二線停漲的話,我們可以想像過去一年房地產暴漲以后給各個層面經濟數據帶來的好處,包括土地財政,包括經濟的增長帶來的好處可能會逆轉。所以在這個情況下,各個層面大家感覺到是壓力的,銀行有壓力,地方財政有壓力,包括我們可能相應的一系列的風險一旦出現以后,我們怎么樣去應對也有壓力。所以,雙向調控本身四個字內涵也應該因時因地去改變,我們要時刻的注意房地產如果預期真的逆轉以后,那么我們怎么樣去應對這樣的風險。

  經濟之聲:還有一個問題,您剛才也談到,您說銀行謹慎,房地產開發商他們樂觀,為什么真正操盤的,真正做實體業務的,這個群體開發商他們樂觀?他們樂觀的根源是什么?

  馬光遠:這種樂觀現在也是一種心驚膽戰的樂觀,從某種層面來講有給自己打氣的味道在里面,因為我們知道一個產業、一個行業本身有一個規律,每個人都意識到有一天中國房價肯定會停止上漲,甚至會下跌,那么這一天什么時候到來,這一天在什么樣的經濟背景下到來,2014年年很多的因素讓大家感覺到有風雨來臨的感覺。所以,開發商本身可能沒有他們表現出來的那么樂觀,特別是我們現在看到整個的2013年的這種統計數據讓人非常害怕,比如說房地產的到位資金占社會融資額的比重我們之前講超過70%,住房待售面積超過5億平,我們現在的在建的面積66億平,所以這些數據本身實際已經很大。我們現在非常擔心我們在搞一些產能過剩的秩序,如果有一天中國的房子出現過剩的話,這種風險本身對我們現在看到的很多行業的產能過剩要嚴重,因為房地產本身對中國經濟的影響已經非常大,占GDP的比重15%。

  經濟之聲:最近您有一個觀點,您認為房地產在2017年會出現問題,為什么是在2017年這個時間點,問題會也多大?

  馬光遠:第一是貨幣邏輯。第二是經濟增長的邏輯,第三個是房地產供應的邏輯,因為我們測算到2017年房子總量可能出現過剩,第四個是人口的邏輯,第五個我們講政治走在2017年是一個換屆之年,所以在這種情況下2017年我們擔心會出問題,但是2014年會很微妙。所以,房地產的調控政策一定要從以前的所謂的一直過快上漲等等,轉向房子房價下跌的風險,一旦房價下跌對中國經濟的影響會非常大,這個影響不僅僅是金融風險的字面,更重要的是過度依賴房地產的中國經濟,一旦房地產出現問題的話,中國經濟肯定要出問題,所以我們要做長遠的考慮,我們的長效機制里面一定要有一點,就是避免房地產的波動對中國宏觀經濟造成影響。






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