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孟曉蘇:險企應作為養老地產項目投資方
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2013-7-4  出處:中國經濟網
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  編者按:“為夕陽人群服務的朝陽產業”。這句話用來形容我國當前的養老產業最為貼切不過。進軍包括養老地產在內的養老產業,不僅可以享受政策優惠,還能擁有高回報的投資預期。這無疑為險資投資實業找到了一個絕佳通道。近年來,不少險企四處出擊,到各地拿地建設養老社區。然而,險企在養老產業中到底應該扮演怎樣的角色?開發商?服務商?投資商?本報記者專訪權威專家,對這一問題給出了清晰的答案。同時,對險資參與養老產業的方式,本報將持續關注。

  近年來,養老地產成為保險業新的“寵兒”,幾大保險公司爭相涉足。養老地產何以受到險企青睞?其未來空間有多大?險企如何參與養老地產業為佳?日前,幸福人壽前董事長、中房集團理事長、匯力投資基金公司董事長孟曉蘇接受了《證券日報》保險周刊的專訪,作為同時涉足房地產與保險行業的管理人士,他對險企涉足養老地產的一系列未知,表達了自己的看法。

  孟曉蘇認為,某些保險公司建設超大養老社區的設想并不成熟,甚至有以養老地產之名做商業地產之實的嫌疑,并不能發揮保險資金的指向性優勢。事實上,他對養老社區建設早有設想,而保險公司完全可以作為金融服務者參與進來。    

  養老地產應注意

  老年人的生活需要

  《證券日報》:您怎么看養老地產業的興起?

  孟曉蘇:中國正經歷前所未有的老齡化加速進程,可以說養老地產在我國興起是必然的,這是一個為夕陽人群服務的朝陽產業。隨著居民迅速富裕以及醫療條件的逐漸改善,居民壽命的延長帶來了社會的老齡化。老齡化不是單單意味著社會負擔,相反,老齡化的過程使得知識、經驗可以更多地存留,使社會財富更加豐富,這標志一個社會的文明進步。同時老齡化還帶來更大的消費,當然隨之而來的是社會服務如何跟上的問題,與之配套的就是養老產業,其中當然包括養老地產業。

  《證券日報》:如何評價保險公司涉足養老地產業?

  孟曉蘇:我認為,既然大家都看到養老地產大有前景,就應當認真研究它的規律,把它真正作為養老產業的一部分來做。

  可是我看到現在的情況是,有保險公司為了做房地產而做養老地產。比如,有的公司拿3000畝地做養老地產,這意味著如果按容積率1:1計算,未來形成200萬平方米的巨大社區中居民全是老人。這種“老人城”在客觀上可行性不大,城市配套也不可能支撐。這與政策抑制地產時某些房企的做法是一樣的,它們為了拿地就做旅游地產、文化地產、商業地產、養老地產,以此來布地產的“局”,并不是真的做養老產業。

  當然,以養老地產之名做地產之實也不能完全說不好,保險公司可以由此提高收益。

  《證券日報》:何謂真正的養老地產?

  孟曉蘇:這還得從低端養老和高端養老的不同說起。根據國際經驗,我國養老的格局應是“90-6-4”,即90%的老人要選擇居家養老,6%的老人需要社區照料,4%的老人入住養老機構。這意味著未來每100個老人只需要養老院有4張床位,據說現在北京市每100個老人擁有1.5張床位。

  所以養老地產必須考慮老人養老多元化的需要,按照上述的格局,90%的老人還是需要居家養老。所以房地產開發必須要考慮人老了怎么辦的問題,比如所有房屋都要有無障礙設計,包括多層要有電梯,高層電梯有能放進擔架的設計,還有呼喚服務、護理急救等軟件的配置等。

  針對需要社區照料的這6%的老人,國內社區的護理團隊能力要加強,保險業也要推進護理保險,國家政策上要對護理服務公司提供一定補貼。

  而剩余的需要養老院床位的4%的老人,對養老機構的需求也分為幾種類型,有福利性的,有需要老人或家庭支付的;有基礎擋次的,也有高檔次的。其中福利性養老機構是非營利性質的,要由政府投資或補貼解決床位,低收入老人靠政府按照社保的要求給予基本滿足。有支付能力的中等收入和高收入老人,需要更高水平的養老服務。

  這就出現了保險公司可以建的、面對中高端老人的養老社區,它們不是福利性的,而是商業性的,建設的環境和品質要符合老人的需要。這種養老社區可能要求每個人用幾百萬元購買房產或對應的保險產品或獲得會員資格后,才能夠入住。

  《證券日報》:類似于目前險企在做的養老社區嗎?

  孟曉蘇:不同于目前險企自己拿地新建的養老社區。我此前對此有了設想,大致應分為兩種情況。一是在現有的舊城改造中適當安排養老社區。譬如舊城改造總建設面積是100萬平方米,養老社區總面積可以是10萬到20萬平方米。這樣老人就可以居住在位于市區內的養老機構里。在舊城改造時安排這樣的老年住宅建設,完全可以做到。

  再就是在城市成片建設幾千畝的具有規模的新社區中,安排一部分養老社區建設。這種新社區大部分住房作為一般房產賣給普通住戶,這樣能保證老人居住在有人群聚集有生活氣息的自然環境里,更適合老人的生活需要。

  保險公司應作為

  養老地產項目投資方

  《證券日報》:那在您的設想中,保險公司的角色何在?

  孟曉蘇:在整個小區中安排部分養老社區就意味著,建設這樣的養老社區,完全用不著保險公司到處去拿地,現在房企手中類似的項目就不少。在這樣的養老地產項目建設中,保險公司作為投資方加入進來即可,發揮的是資金的指向性優勢,避免由不懂社區開發的外行人員行不擅長之事。

  所以我的思路是把兩個產業結合起來,一邊是做房地產專項,一邊是保險公司的資金可以利用,但兩個產業要進行細化分工。

  所以我要對現在有些保險公司投資養老地產的方式提出異議。事實上某些“孤懸海外”建老年城的做法并不是養老地產發展的方向,老人養老需要“老年城”嗎?我想象不出來某些地區一旦建成“老年城”會是個什么情況。

  《證券日報》:保險公司會不會不甘于僅僅做投資方?

  孟曉蘇:也不一定。現在規定保險公司投資建設養老設施5年內不允許轉讓,這就會發生5年內不盈利的問題。而如果作為養老地產的投資商,規定在建設完成后開發企業要以成本價把養老房屋交付保險公司,那時若投資超過5年,房產已沒有不能轉讓的限制。這比保險公司自行建設養老房屋只好不差。

  如果保險公司自行投資養老地產,按目前規定,5年后才可以轉讓,5年內就只能擁有它和用于租賃。如果建個養老社區占地3000畝、建筑面積200萬平方米,保險公司是否全部都要擁有與出租?我覺得這是個悖論。如果保險公司開發的房地產項目在5年內有部分出售,這實際就是偷步在做房地產,即便賣給的是老人。

  所以如果保險業出現以養老為名做房地產的公司,其實并不妥當。投資做房產當然會增加保險公司的收益,但是這跟當下的政策要求不符合。如果未來不少住宅小區都成了險企開發的社區,保險公司都變成了開發商。這樣做對嗎?

  養老地產需要創新

  《證券日報》:養老地產的成功模式?

  孟曉蘇:對照剛才說的“90-6-4”的養老需求格局,以及高、中、低檔的不同收入水平,養老地產實際上也需要創新。目前的養老地產盈利模式不清晰,養老地產的盈利周期有多長還不能明確,但我們可以參考國際上的成熟方式。

  比如“七分賣三分留”被證明是不錯的,即用70%房產出售的收益來支持剩余的30%的養老房部分。不過如果采取這樣的方式,項目就又是房地產,而不是養老地產了。所以說,保險公司或者只能等待政策變向。人們需要思考的是,難道養老地產只能由保險公司自己開發嗎?

  《證券日報》:保險公司如果由養老地產進一步發展到全面布局養老產業,您怎么評價?

  孟曉蘇:對于養老,保險公司想涉足整個產業鏈條實在沒必要,這不等于又回到計劃經濟了?社會分工是社會前進的動力,產業的每個環節都有不同機構在做。比如,很多品牌公司的護理已經具備極強的專業及特色,保險公司的養老產業服務為什么不找這樣專業機構呢?精細化管理有市場機制可以控制。我認為,最好不讓某個公司壟斷老人的全部服務,要引入社會競爭,最大化地保障老人的權益。

  不過,此前的畸形政策導致保險公司要突破政策做點事兒,我對現在敢于“吃螃蟹”的人表示贊賞,但下一步小而全的發展方向,很難打得過社會化管理的方式。

  《證券日報》:房企做養老地產的熱情如何?

  孟曉蘇:房企做養老地產的很少,一是項目投資周期的問題,二是盈利模式的問題。房企做養老地產的主要目的應該是獲取貸款支持、獲取資金。近幾年政策對房地產的打壓,使得房企在資金和土地獲取價格上都有壓力,有些公司名為養老實為獲得帶有政策性的土地。

  《證券日報》:除了涉足養老地產,您認為保險公司還能如何參與養老產業?

  孟曉蘇:養老地產、養老保險產品,都需要創新。保險公司應積極探索多樣化的養老方式,為中高端養老提供方便,積極參與養老地產投資。同時充分利用保險這個特殊工具為養老增加資金提供便利,這都需要創新。

  總結起來,保險公司的角色就是投資商,在養老服務上它就是一個金融服務者,不需要做開發商、運營商、服務機構、醫療機構,但可以作為投資者身份參與這些環節。

  《證券日報》:在養老地產的政策扶持方面,您有何期許?

  孟曉蘇:我國的養老產業起步晚,政策扶持力度也有待加大。事實上,我認為保險公司進入到商業地產的開發就應該是允許的,因為政策不允許并不能阻止保險公司的變相操作。

  而養老地產在設計上應考慮現存的“70%出售+30%持有和租賃”的模式,政府要考慮到居家養老的這部分商品房是商業地,如果以劃撥地去支持商業養老房建設,對地方財政是不利的。

  孟曉蘇引領金融創新軌跡:

  孟曉蘇曾引進多項成熟住房金融產品:1996年提出發展“住房抵押貸款”、建立“住房公積金”,1997年提出進行“抵押貸款保險”,2003年提議實行“反向抵押貸款”,1994年著書介紹“股權投資基金”,2005年倡議引進“房地產信托投資基金”。





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