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李成剛:樓市仍未扭轉整體疲軟格局
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-4-18  出處:中國經濟時報
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  一季度,地產商和房產經紀看到了市場回暖的希望。內蒙古一個西部城市的居民馬先生說:“平房價格還在降,但樓房價格又漲起來了。”

  國家統計局一季度經濟運行數據顯示,今年一季度,全國商品房銷售面積24299萬平方米,同比增長達到33.1%,其中住宅銷售面積增長35.6%。全國商品房銷售額18524億元,同比增長54.1%,其中住宅銷售額增長60.3%。自去年下半年以來,房地產市場銷售的持續火熱,一方面源于調控政策的放松,另一方面,受到壓抑的房屋投資需求,尤其是自住需求得到一次集中釋放。

  這種現象在最具房產市場標桿意義的典型區域——海南省表現得尤其突出:據海南省統計,今年一季度,海南省房地產銷售面積和銷售額增速均達到70%以上增長,其速度與去年相比幾乎可以用“倍增”來描述。一季度,海南省房地產銷售面積340萬平方米,增長78.1%;銷售額352.85億元、增長73.9%,與去年同期相比,增速分別提高99.6和97.8個百分點。

  盡管在去產能的大方向下,今年一季度粗鋼產量下降3.2%,但房地產市場的升溫,也在一定程度上帶動了鋼鐵、水泥、建筑材料等產業的發展,為這些在寒冬中發抖的領域吹去一絲暖風——一季度,全國房地產開發投資17677億元,同比名義增長6.2%(扣除價格因素實際增長9.1%),增速比上年全年加快5.2個百分點,比1—2月份加快3.2個百分點。其中,住宅投資增長4.6%。房屋新開工面積28281萬平方米,同比增長19.2%,其中住宅新開工面積增長14.8%。

  與此同時,地方財政也感受到了來自房地產市場的熱情:4月15日,財政部發布的財政收支情況顯示,一季度,中央一般公共預算收入同比增長1.2%。受一般貿易進口下降,進口貨物增值稅、消費稅同比下降9%,關稅同比下降11.1%,以及車輛購置稅政策調整翹尾減收等因素影響,中央財政收入增幅偏低;但地方一般公共預算本級收入同比增長達到10.4%,增幅出現較大回升。這其中做出巨大貢獻的是源于與房地產相關的稅收均出現較大幅度的增長:一季度,房地產營業稅1917億元,增長32%;房地產企業所得稅764億元,增長15.1%;契稅1012億元,同比增長15.4%;土地增值稅 1127億元,同比增長19.9%;耕地占用稅493億元,同比增長14.1%;城鎮土地使用稅521億元,同比增長4.7%;房產稅501億元,同比增長10.5%。二手房市場回暖也為地方財政做出貢獻,一季度財產轉讓所得稅增長28.2%,其中很大因素,是二手房交易增加所致。

  不過,房地產市場的突然爆發,在經濟大環境下能夠持續多久,最終還得根據需求變化來做預期和判斷。其中一個需要強調的基本情況是,去庫存影響還遠未結束。雖然一季度房地產投資和銷售都出現較大增長,但另一方面,據國家統計局的數據,房地產開發企業土地購置面積3577萬平方米,同比下降11.7%。以海南省為例,今年2月海南省政府出臺房地產去庫存的“兩個暫停”措施,即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣,暫停辦理新增商品住宅等用地審批、暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。這表明,盡管海南房地產市場出現爆發式增長,但整體形勢仍不樂觀,全省庫存消化期還將延續。

  由此不難看出,當前回暖的房地產市場所消化的,還是前期積累的土地和樓盤項目。在庫存壓力下,未來房市分化的走勢還將延續,雖然一線城市和一些重點二線城市的房產銷售和價格均出現短期大漲,但能否持續還要打個問號,而多數三、四線城市因受庫存影響導致房價弱降的趨勢則會越來越明顯。總體來看,房地產市場整體疲弱的格局走向并未完全出現扭轉。








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