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房企不惜代價拿地 對賭“限價令“政策不會長久
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2013-5-27  出處:中國經濟網
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  5月20日下午,在北京市東城區和平里北街土地交易大廳的拍賣現場,周偉(化名)置身于一片興奮與躁動中。
  通州區臺湖鎮兩宗土地的拍賣,21家企業你來我往,將價碼依次抬高,其中一塊土地竟以溢價率230%成交,而北京土地市場上一次出現此種盛況還是兩年前的事。
  在樓市調控亦步亦趨、“限價令”重壓下的北京,房企為何如此不惜代價。周偉想起近日某論壇上同行的一種觀點:現在的調控政策不得要領,未必長久,等到在拍得土地上建成房屋銷售時,這些政策恐怕已不復存在。
  久違的跳價者
  “七億!”5月22日,“大興區魏善莊鎮北區西區AA-25地塊F3其它類多功能用地”進行現場拍賣。在該地塊競拍至6.3億元時,競爭中東亞新華地產并未按照常規進行舉牌,而是直接報出了價格。由于此時的競價階梯為1000萬元,東亞新華的這一報價,直接跳過了7個競價階梯。
  這一插曲引起現場一陣騷動。經驗豐富的競價者們很快讀出這一舉動背后的含義:若沒有足夠的實力和決心,房企斷然不會跳價,此舉只會暴露自己的急躁情緒。
  沒想到的是,幾分鐘后,同樣的戲碼再次上演。當該地塊的報價達到7.5億元時,東亞新華再次跳過5個競價階梯,直喊“8億”。引得圍觀者驚嘆。
  然而,過早暴露野心的競爭者最終未能如愿以償。經過78輪的漫長競價,北京城建最終以11.15億元成功拿下該地塊,土地溢價率為102%。競價結束后,當中國證券報記者上前追問時,輸贏雙方均一言不發,迅速離開。
  “跳價”現象在北京土地市場并不陌生。在2010年數宗“地王”拍賣中,幾乎均出現過“跳價”現象,無論競爭者最終能否中標,其當仁不讓的豪情總會引發眾人矚目。
  進入5月下旬,北京土地市場似乎“夢回2010”。久違的跳價只是其中一個縮影。
  5月20日,“通州區臺湖鎮B-23多功能地塊”以8.25億元的價格被北京世紀鴻地產競得,競價62輪,溢價率為230%,樓面價13136元/平方米。
  5月20日,“通州區臺湖鎮B-03住宅用地”以11.25億元的價格上限、配建7.1萬平方米公租房的代價被泰禾地產競得,競價71輪,溢價率48%。剔除保障房面積后,樓面價達19053元/平方米。
  5月22日,“大興區魏善莊鎮北區西區AA-25地塊F3其它類多功能用地”以11.15億元的價格被北京城建收入囊中,競價78輪,溢價率為102%,折合樓面價6051元/平方米。
  5月22日,“大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A2-1地塊”以12.82億元的價格上限、配建10500平方米保障房的代價被保利首開聯合體競得,競價39輪,溢價率為49%,折合樓面價18870元/平方米,剔除保障房后樓面價22320元/平方米。
  經過此役,在通州臺湖和大興舊宮區域,又有“面粉貴過面包”之勢。
  對賭“限價令”
  在“鋼地板”不斷抬升的情況下,房子賣到多少才能有得賺?有業內人士估算,按照通州臺湖兩宗土地的價格,算上建安、資金和運營等成本,未來房價恐將邁入3萬元大關。而大興舊宮區域,則在幾家龍頭房企的推動下,向4萬元的門檻沖擊。
  綜合交通、配套、升值潛力等因素,上述價格能否被市場接受尚待觀察。但在入市之前,項目必須首先邁過“限價令”的門檻。
  按照當前北京市的限價原則,若項目的后期價格明顯高過前期、項目價格明顯高過同區域同類型其他房源和二手房價格,將不予發放預售許可證。今年以來,上述地塊所在的通州和大興,已有不少項目“中招”。
  在地價如此高企的情況下,若房價“出類拔萃”其結果可想而知。那么,這些項目將如何獲得預售許可證,保證利潤率?
  周偉并未正面回答問題,卻向記者展示了一套邏輯:一個項目從拿地到開發,再到銷售,通常需要一兩年。若企業認為出手時機不佳,很容易通過合適的理由推遲入市時間。而兩年以后,“限價令”恐已不復存在。
  周偉說,在當前北京的房地產界,這種對賭心態普遍存在,多數開發商相信,這種行政色彩濃厚的限價政策不會長久。開發商的籌碼,便是市場供應的驟然減少和房價上漲預期的不斷升溫。
  “開發商的資金能夠支撐一段時間,政府部門則面臨穩樓市的壓力,就看誰先撐不住。”周偉認為,如果把定價權交還給市場,如今的高價地項目將來有可能獲得利潤。
  事實上,房企高價搶地,某種程度上也是不得已而為之。根據北京市土地整理儲備中心的數據,2012年,北京經營性用地出讓面積和規劃建筑面積雙雙同比下降四成。土地斷供使得不少房企面臨無房可賣的窘境,不少房企以往擁有3、4個項目的儲備規模,如今可售項目只剩一個。饑渴供地的背景下,催生了饑渴拿地的怪相。
  被打折的政策
  高地價的頻繁出現,使得輿論矛頭指向北京市政府:“限房價不限地價”的政策思路,包含著一種不合理的強盜邏輯。中國房地產學會副會長陳國強認為,限價表達的是行政的力量,而地價不停上漲表達的則是市場的力量。
  實際上,在政府部門內部,對于“限價令”也存在爭議。據悉,與國家統計局公布的數據不同,北京市本擬于近期發布一組數據,通過今年以來房價走勢的平穩,來闡釋“限價令”等調控手段的正面效果。但經過多方權衡,最終放棄這一計劃,保持緘默。
  這個隱秘的事實似乎說明,與開發商一樣,執法者也并不贊同行政手段背后的邏輯。
  中國證券報記者從多方了解到,近期不少房地產開發商通過多種方式與主管部門商討,力求在價格問題上獲得回旋余地。從近期北京新房預售證的發放情況來看,效果并不明顯。
  但在有意避開“限價令”的同時,政府部門似乎又在其他政策的執行中,微微地放開了口子。其中,曾被媒體多次曝光的拆分房價與裝修款,從而規避“限價令”的手段,如今又大行其道。而對早在2011年就出臺的“領取預售證3日之內必須開盤”的條款,執行中更是視而不見,不少項目在去年末就已領取預售許可證,開盤時間已延遲半年。另有一些項目則一次性領取全部預售證,卻采用分批開盤的辦法。
  上述政策執行中的松動,是否有意而為尚未可知。但在出臺兩個月后,“新國五條”邊際效應遞減已是不爭的事實。某豪宅項目開發商向中國證券報記者表示,通過“贈送面積”的方式變相提價的情況,在豪宅銷售中普遍存在。他說,就像以往行政色彩濃厚的調控政策一樣,“限價令”正在催生越來越多的市場怪相。
  “誰都知道這個政策不合理,所以大家都覺得,總有一天要調整。”周偉說,那些拿了高價地卻不敢說話的開發商,未必就是吃了啞巴虧。等到兩年后賣房時,興許還偷著樂呢。
  在開發商看來,這種“賭博”贏面甚大,只是一旦失手損失將不可估量。2009年和2010年的幾個“地王”也曾風光無限,僅僅一年后,“新國八條”肅殺樓市,來不及出貨的地王項目紛紛滯銷,企業資金一度承受重壓。業內人士認為,此輪出現的高價地也可能在兩年后面臨相同命運。
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